U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislave Apostolović, predsednika veća, Katarine Manojlović Andrić i Branislava Bosiljkovića, članova veća, u pravnoj stvari tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Desimir Karamatraković, advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ... i VV iz ..., koga zastupa Ana Erdelji Tonković, advokat iz ..., radi utvrđenja prava svojine, odlučujući o reviziji tuženog VV izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3869/16 od 17.11.2016. godine, u sednici veća održanoj dana 01.09.2017. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tuženog VV izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3869/16 od 17.11.2016. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Subotici P 413/15 od 01.07.2016. godine, stavom prvim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se utvrdi da je tužilac stekao pravo svojine u 1/1 dela na nepokretnostima bliže navedenim u ovom stavu izreke, a što su tuženi dužni da trpe i priznaju, kao i da dozvole da se tužilac na osnovu presude upiše u javnim knjigama kao vlasnik opisanih nepokretnosti. Stavom drugim izreke, tužiocu su na teret tuženog VV priznati parnični troškovi u iznosu od 17.250,00 dinara, a tuženom VV su priznati troškovi u iznosu od 192.730,00 dinara, te je tužilac obavezan da navedenom tuženom naknadi razliku parničnih troškova u iznosu od 175.480,00 dinara, u roku od 15 dana.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3869/16 od 17.11.2016. godine, stavom prvim izreke, usvojena je žalba tužioca, te presuda Osnovnog suda u Subotici P 413/15 od 01.07.2016. godine preinačena, tako što je usvojen tužbeni zahtev i utvrđeno da je tužilac stekao pravo svojine u 1/1 dela na nepokretnostima bliže navedenim u ovom stavu izreke, što su tuženi dužni da trpe i priznaju, kao i da dozvole da se tužilac na osnovu presude upiše u javnim knjigama kao vlasnik opisanih nepokretnosti, a tuženi VV obavezan da tužiocu naknadi troškove postupka u iznosu od 176.300,00 dinara u roku od 15 dana, pod pretnjom izvršenja. Stavom drugim izreke, obavezan je tuženi VV da tužiocu naknadi troškove žalbenog postupka u iznosu od 97.420,00 dinara, pod pretnjom izvršenja, dok je zahtev tuženog VV za naknadu troškova žalbenog postupka odbijen.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi VV je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je je ispitao pobijanu odluku primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11, 49/13-US, 74/13- US i 55/14 - u daljem tekstu: ZPP), pa je našao da je revizija tuženog VV neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti, a revizijom se ne ukazuje na druge povrede postupka zbog kojih se revizija može izjaviti, primenom člana 407. stav 1. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su u rodbinskim odnosima, tako što je tužena BB tetka tuženog VV, koji je sin njene rođene sestre, dok je tužiocu baba po majci. Tužena i njena sestra su imale brata, sada pokojnog GG, koji je jedno vreme živeo i radio u ..., ali nije stekao dovoljno radnog staža za inostranu penziju. Sada pokojni GG je bio vlasnik poljoprivrednog zemljišta upisanog u list nepokretnosti broj ... KO ... i to predmetnih parcela i još dve parcele koje su bliže opisane u pobijanoj odluci. Dana 09.03.2010. godine, između GG, kao zakupodavca, i tužioca, kao zakupca, zaključen je ugovor o zakupu napred navedenog poljoprivrednog zemljišta, sa rokom važenja od pet godina, uz mogućnost produženja zakupa. Ugovorena je obaveza zakupca da obrađuje zakupljeno zemljište shodno mogućnostima i da plaća arendu po dogovoru. Tužilac je u posed zemljišta formalno stupio zaključenjem ugovora o zakupu, a faktički još ranije, preuzimanjem poseda od njegovog dede. Nakon toga, tužilac je registrovao poljoprivredno gazdinstvo koje su činile i parcele koje su predmet ovog parničnog postupka, te je po tom osnovu ostvario pravo na subvencije za 2012, 2013. i 2014. godinu od nadležnog ministarstva. Tokom 2010. godine GG se obratio nadležnom fondu u ... radi ostvarivanja prava na penziju, te je obavešten da mora da isplati zaostale doprinose za osiguranje u iznosu koji je taj organ utvrdio. GG je tada hteo da proda poljoprivredno zemljište koje je u njegovom vlasništvu kako bi uplatio utvrđeni iznos fondu, o čemu je pregovarao sa vlasnikom susednog zemljišta DD, ali do realizacije kupoprodaje nije došlo, jer se familija tužene BB nije saglasila sa predlogom njenog brata da se, zajedno sa njegovom zemljom, proda i njeno zemljište i da su u tom pogledu postigne sporazum u familiji, a DD je u međuvremenu kupio drugo zemljište. Posle određenog vremena, tužilac je postigao usmeni sporazum o razmeni sa ĐĐ, koji je imao interes da postane vlasnik tužiočevih parcela broj ... i ..., obe upisane u list nepokretnosti broj ... KO ..., jer te parcele imaju neposrednu među sa kompleksom poljoprivrednog zemljišta koje je u njegovom vlasništvu. Sa druge strane, poljoprivredno zemljište u vlasništvu sada pokojnog GG bilo je grupisano u dve odvojene celine, koje su se graničile sa zemljom tužene i tužioca, pa su ugovarači zapravo hteli da razmenom postignu da se te parcele grupišu i posedi ukrupne. Zbog toga je dogovoreno da ĐĐ kupi deo zemljišta GG od oko 3 jutra u jednom komadu i da ono bude rezervisano za razmenu za zemljište tužioca, a da tužilac od svog dede kupi njegovih preostalih 2 jutra zemlje. Radi realizacije ovog sporazuma, tužilac je dana 11.06.2012. godine podigao kredit kod banke u iznosu od 5.000 evra, koji mu je odobren za potrebe ulaganja u kupovinu zemlje, a iznos odobrenog kredita je primio 15.06.2012. godine. Istog dana, tužilac i sada pokojni GG su sačinili priznanicu, u kojoj su navedeni njihovi lični podaci, te da GG, kao prodavac parcela broj ... i ..., obe upisane u KO ..., u listu nepokretnosti ..., priznaje da je tog dana na ruke primio iznos od 5.500 evra od tužioca, na ime kapare i dela cene, a putem Agencije „EE“ iz .... Dalje, u priznanici je konstatovano da se tužilac, kao kupac obavezao da preostali iznos od ukupno ugovorene kupoprodajne cene od 6.800 evra, odnosno iznos od 1.300 evra isplati najkasnije do 01.09.2012. godine na overi konačnog kupoprodajnog ugovora, a po mogućnosti i pre. Ispod navedenog teksta potpisali su se GG i tužilac, koji su označeni kao prodavac i kupac, kao i ŽŽ za Agenciju koja je sačinila priznanicu i stavljen je pečat Agencije. U vreme sačinjavanja priznanice od 15.06.2012. godine vlasnici susednih parcela nisu bili zainteresovani za kupovinu predmetnih parcela. GG je preminuo 11.06.2013. godine, a za njegove naslednike su oglašeni ovde tuženi, koji su nasledili i predmetne nepokretnosti u jednakim delovima i po tom osnovu se upisali kao suvlasnici navedenih nepokretnosti. Tužilac za života pokojnog GG nije ispunio preostalu obavezu preuzetu priznanicom, niti izvršio isplatu njegovim naslednicima, a u vreme presuđenja obrađuje zemlju koja je bila predmet kupoprodaje.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev, nalazeći da tužilac nije mogao postati vlasnik navedenih nepokretnosti, s obzirom da nema uslova da se priznanici od 15.06.2012. godine prizna pravno dejstvo u skladu sa odredbom člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti, koji je važio u vreme njenog sačinjavanja. Drugostepeni sud je našao da je prvostepeni sud na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje, pogrešno primenio materijalno pravo, te presudu prvostepenog suda preinačio i usvojio tužbeni zahtev tužioca.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, drugostepeni sud je pravilnom primenom materijalnog prava preinačio prvostepenu presudu i usvojio tužbeni zahtev tužioca.

Naime, odredbom člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 42/98 i 111/08) dato je ovlašćenje sudu da prizna pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti, koji je zaključen u pisanom obliku i na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis. Za konvalidaciju je, dakle, potrebno da je ugovor ispunjen u celini ili u pretežnom delu, pod čime se u ovom slučaju podrazumeva ispunjenje obaveza obe ugovorne strane jer se radi o dvostrano obavezujućem ugovoru, koji, prema članu 454. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima, istovremeno obavezuje prodavca da na kupca prenese pravo svojine na prodatoj stvari i da mu je u tu svrhu preda, a kupca da plati cenu u novcu i da stvar preuzme.

Prema stanovištu Vrhovnog kasacionog suda, kada priznanica ima sve elemente pismenog ugovora o kupoprodaji (označenje ugovornih strana, predmet prodaje i ugovorenu cenu) i kada je nepokretnost predata u posed kupcu koji je isplatio ugovorenu cenu u celini ili u pretežnom delu, tada priznanica proizvodi pravno dejstvo neoverenog ugovora o kupoprodaji pa se može konvalidirati u smislu člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti.

Po nalaženju Vrhovnog kasacionog suda, pismeno imenovano kao priznanica, koju su potpisali tužilac i sada pok. GG, proizvodi pravno dejstvo ugovora o kupoprodaji, u smislu člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik Republike Srbije“, br. 42/98 i 111/2009), s obzirom da ista sadrži sve elemente neophodne za zaključenje ugovora o kupoprodaji. Ugovor je izvršen u pretežnom delu, isplatom nesumnjivo većeg dela kupoprodajne cene (od ukupno ugovorene kupoprodajne cene od 6.800 evra ostalo je da se isplati 1.300 evra), a nepokretnost je već bila u državini tužioca, po prethodno zaključenom ugovoru o zakupu. Osim toga, drugostepeni sud pravilno zaključuje da je, pored navedenog, ispunjen i drugi uslov za konvalidaciju ugovora o prometu nepokretnosti jer istim nije povređeno pravo preče kupovine, s obzirom da je na osnovu iskaza lica koja su imala pravo preče kupovine zemljišta pokojnog GG, utvrđeno da nisu bila zainteresovana za kupovinu predmetnog zemljišta. Kako revident nije titular prava preče kupovine predmetnog zemljišta, za presuđenje nije od značaja činjenica da ponude vlasnicima susednih nepokretnosti nisu učinjene pismenim putem pošto se na ovu činjenicu nije pozivalo nijedno lice koje je imalo pravo preče kupovine. Takođe, tuženi u toku postupka nisu dokazali da je ugovorom o prometu nepokretnosti povređen prinudni propis, te je i u tom smislu ispunjen treći uslov konvalidacije ugovora o prometu nepokretnosti.

Na odlučivanje nije od uticaja to što se revizijom tuženog VV ukazuje da drugostepeni sud nije primenio odredbe člana 72. i 73. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, a kojima je predviđeno da naslednik postaje držalac u trenutku otvaranja nasleđa, bez obzira na to kada je stekao faktičku vlast na stvari, da su tuženi predmetne nepokretnosti nasledili iza pokojnog GG, te da su na taj način stekli posrednu državinu predmetnih nepokretnosti. Ovo stoga što iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da je tužilac bio neposredni držalac spornih nepokretnosti, najpre kao njihov zakupac, kako po ugovoru o zakupu od 09.03.2010. godine, a i pre toga, te da se tužilac i sada nalazi u posedu navedenog zemljišta, kao njegov kupac.

Vrhovni kasacioni sud je ocenio kao neosnovane i ostale navode revizije zbog razloga koji su već navedeni u ovoj odluci.

Na osnovu iznetog, primenom člana 414. stav 1. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislava Apostolović, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić