Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 4592/16 od 25.01.2018. godine, stavom prvim izreke, potvrđeno je rešenje o ispravci Višeg suda u Novom Sadu od 09.11.2016. godine. Drugim stavom izreke, konstatovano je da je žalba tuženog delimično odbijena i delimično usvojena, pa je trećim stavom izreke prvostepena presuda potvrđena u stavovima jedan, dva, tri, četiri i jedanaest izreke u delu kojim su raskinuti kupoprodajni ugovori i tuženi obavezan na predaju poseda oba stana, kao i u delu kojim su odbijeni primarni protivtužbeni zahtev, prvi eventualni protivtužbeni zahtev i drugi eventualn protivtužbeni zahtev. Četvrtim stavom izreke prvostepena presuda je preinačena u stavovima pet, šest, sedam, osam i deset izreke tako što je utvrđeno da potraživanje tužioca prema tuženom na dan 01.05.2016. godine iznosi 5.737.357,05 dinara, što prema srednjem kursu NBS na taj dan iznosi 46.790,00 evra; utvrđeno je da potraživanje tuženog prema tužiocu na isti dan iznosi 6.167.523,94 dinara, odnosno 50.298,15 evra, te je izvršeno prebijanje potraživanja stranaka do iznosa od 5.737.350,05 dinara i odbijen tužbeni zahtev tužioca za isplatu prvostepenom presudom dosuđenog iznosa od 9.982.763,93 dinara sa kamatom od 02.05.2016. godine pa do isplate. U pogledu troškova postupka određeno je da svaka stranka snosi troškove postupka, dok je zahtev tužioca za naknadu troškova drugostepenog postupka odbijen.

Protiv pravnosnažne presude donesene u drugom stepenu revizije su blagovremeno izjavile obe parnične stranke zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava, a tužilac- protivtuženi i zbog nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

Ispitujući pobijanu presudu u smislu člana 408. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija tužioca-protivtuženog osnovana, a revizija tuženog-protivtužioca nedozvoljena u delu kojim se pobija pravnosnažno rešenje o ispravci presude, a u preostalom delu neosnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, ugovorom o prodaji Ov1. br. ..., overenim pred Opštinskim sudom u Novom Sadu dana 13.05.2004. godne i Ov1. br. ..., overeni pred istim sudom 14.05.2014. godine, tužilac je prodao tuženom dvosoban stan koji se nalazi u ... u ul. ... broj ..., površine 69,18 m2 i to za prodajnu cenu od 55.344,00 evra. Ugovorom o prodaji Ov1. br. ..., overenim pred istim sudom dana 13.05.2004. godine i Ov1. br. ... overenim dana 14.05.2004. godine, tužilac je prodao tuženom još jedan dvosoban stan na istoj lokaciji, površine 69,43 m2 i to za prodajnu cenu od 55.544 evra. Oba ugovora sadrže odredbe kojim je konstatovano da je kupac ispunio ugovorenu obavezu isplate 20% vrednosti nepokretnosti, neopozivim cediranjem i zalaganjem ponuda polisa zaključenog mešovitog osiguranja života izdatih od strane „VV“ AD ..., čime se ujedno odrekao i svih prava iz polisa u korist prodavca. Ugovoreno je da će kupac preostalih 80% vrednosti stanova isplatiti u 360 mesečnih rata tako što će prodavcu neopozivo cedirati potraživanja i sva prava iz polisa izdatih po ponudi osiguranja života od 21.03.2003. i od 14.04.2003. godine, zaključenih sa istim osiguravajućim društvom. Takođe je ugovoreno da će premije za polisu u iznosu od 80% cene, kupac isplatiti u 360 mesečnih rata do petog u mesecu za tekući mesec, da rokovi predstavljaju bitan sastojak ugovora, pa je kupac dužan da se odmah iseli ih stana ako ne plati dve uzastopne rate premije osiguranja ili tri rate sa prekidima. Oba ugovora predviđaju da kupac stiče pravo svojine na celom stanu tek isplatom poslednje rate premije osiguranja. Ugovorne strane su se saglasile da ukoliko u toku trajanja ugovora, dođe do neispunjenja preuzetih obaveza kupca ili drugih lica čiji je pravni interes da ovaj ugovor ostane na snazi, postoji nesporno pravo prodavca da traži jednostrani raskid ugovora, kao i pravo na pravičnu naknadu za period korišćenja predmetne nepokretnosti. Ugovoreno je i to da kupac snosi troškove plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u roku dospelosti. Po ponudi broj ... kupac je zaključio polisu osiguranja prema kojoj je premija osiguranja iznosila mesečno 401,97 evra. Po ponudi osiguranja broj ... kupac je zaključio polisu u kojoj je naznačeno da premija osiguranja mesečno iznosi 403,42 evra. Tuženi je sa uplatama po navedenim polisama definitivno prestao nakon juna 2006. godine, tako da je tuženi u skladu sa ugovorenim načinom plaćanja kupoprodajne cene (plaćanjem premija polise osiguranja), isplatio iznos od 11.108,80 evra (na ime 20% kupoprodajne cene) i iznos od 14.245,31 evro (za preostalih 80%), a na ime kupoprodajne cene drugog stana iznos od 11.068,80 evra (za 20% cene) i iznos od 13.875,24 evra (za preostalih 80%), što sve ukupno iznosi 50.298,15 evra. Tužilac je dana 16.11.2004. godine izvršio uplatu poreza na prenos apsolutnih prava za obe nepokretnosti, koji sa taksom na prinudnu naplatu poreza ukupno iznosi 414.712,42 dinara.

Dopisima od 08.02.2007. godine tuženi je obavešten da je tužilac uvidom u svoju evidenciju utvrdio da tuženi nije redovno izmirivao svoje obaveze po kupoprodajnim ugovorima, te da duguje više od tri mesečne rate, čime su ispunjeni uslovi za raskid ugovora, te je tužilac naložio tuženom da se odmah iseli iz stanova i da mu preda nepokretnosti slobodne od lica i stvari najdalje u roku od 30 dana. Tuženi je ovaj dopis primio 16.02.2007. godine. Dana 15.01.2008. godine, tužilac je tuženom uputio i dopise kojima nudi tuženom da mu jednokratno izvrši isplatu preostalih vrednosti kupljenih nepokretnosti, te da će mu, ukoliko u narednih 15 dana pismeno odgovori da prihvata ovu ponudu biti omogućeno da zaključi novi ugovor koji će biti overen u sudu, čime stiče mogućnost sticanja prava svojine nad predmetnim nepokretnostima. Tuženi je prihvatio ponudu u pogledu jednokratne isplate cene stana, ali do konačnog dogovora među ugovaračima nije došlo. Visina mesečne zakupnine za oba stana je identična, tako da potraživanje tužioca po ovom osnovu (naknada štete u visini izgubljene dobiti) za oba stana iznosi 71.080 evra ili 8.715.779,84 dinara i zatezna kamata od 21.676,84 evra ili 2.657.998,95 dinara (od dospelosti svakog pojedinačnog mesečnog iznosa do dana veštačenja 20.04.2016. godine). Oba stana su upisana u list nepokretnosti kao svojina tužioca u 1/1 udela, a u posedu stanova nalazi se tuženi.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev tužioca, utvrđujući da su oba ugovora o prodaji raskinuta jednostranom izjavom volje tužioca, zbog neispunjenja ugovornih obaveza u roku, što je bitan sastojak ugovora, utvrđujući obavezu tuženog da se iz ovih stanova iseli i da ih preda u državinu tužiocu. Saglasno tome, prema razlozima prvostepenog suda, neosnovan je primarni protivtužbeni zahtev kojim se traži da se tužilac obaveže da primi jednokratnu isplatu neisplaćenog dela kupoprodajne cene, kao i eventualni protivtužbeni zahtevi koji se odnose na sticanje prava susvojine i na održavanje ugovora na snazi, ali pod izmenjenim okolnostima. Odlučujući o kompezicionom prigovoru, prvostepeni sud je utvrdio potraživanje tužioca u iznosu od ukupno 12.701.865,29 dinara sa kamatom od 02.05.2016. godine, potraživanje tuženog-protivtužioca u iznosu od 2.572.279,47 dinara, izvršio prebijanje međusobnih potraživanja do ovog iznosa i obavezao tuženog-protivtužioca na isplatu preostalog iznosa od 10.129.585,82 dinara sa kamatom.

Odlučujući o žalbama parničnih stranaka, drugostepeni sud je prihvatio razloge i zaključak prvostepenog suda u pogledu zahteva za raskid ugovora o kupoprodaji i iseljenje tuženog iz predmetnih stanova, kao i u pogledu odluke o protivtužbenim zahtevima tuženog. Međutim, u pogledu zahteva tužioca za isplatu naknade za nekorišćenje nepokretnosti, obračunatu prema visini zakupnine za period od predaje stana u posed tuženog do dana veštačenja, drugostepeni sud je zaključio da prvostepeni sud odlučujući o tom zahtevu nije pravilno primenio odredbe člana 38. i 39. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, za čiju primenu je od presudnog značaja činjenica savesnosti, odnosno nesavesnosti držaoca. Polazeći od činjenica da je tuženi bio u posedu stanova uz saglasnost tužioca na osnovu zaključenih ugovora, da je dana 16.02.2007. godine primio dopise tužioca u kojima je obavešten da se ugovori raskidaju zbog neispunjenja i da se iz stanova ima iseliti odmah, odnosno najkasnije u roku od 30 dana, drugostepeni sud je ocenio da je tuženi postao nesavestan držalac nepokretnosti protekom navedenog roka od 30 dana, od kog trenutka tuženi tužiocu duguje naknadu za korišćenje nepokretnosti, u visini mesečnih iznosa zakupnine za obe nepokretnosti i to sve dok tužiocu ne vrati nepokretnosti u posed. Saglasno tome, prema zaključku drugostepenog suda obaveza tuženog po ovom osnovu do dana veštačenja, izražena u valuti evro iznosi za oba stana 46.790 evra ili prema kursu na dan 01.05.2016. godine, 5.737.357,05 dinara. U pogledu isplate zakonske zatezne kamate koja je deo potraživanja tužioca prema tuženom, ocena drugostepenog suda je da tužilac nije dokazao visinu te kamate za period koja mu pripada, iz kojih razloga nije ni uzet u obzir prilikom utvrđivanja visine potraživanja tužioca i kompezacije međusobnih potraživanja stranaka. Drugostepeni sud nije prihvatio ni zaključak prvostepenog suda u pogledu visine potraživanja tuženog po osnovu isplaćene kupoprodajne cene u smislu člana 132. ZOO, smatrajući da tuženom pored iznosa koji je tužilac primio po ovom osnovu treba priznati i iznos koji je u vidu premija isplatio osiguravajućem društvu, a koje iznose tužilac nije primio, zaključujući da je tuženi svoju obavezu izvršavao kako je to određeno ugovorom, a što ukupno po tom osnovu iznosi 50.298,15 evra, koje potraživanje je takođe uzeto u obzir prilikom prebijanja međusobnih potraživanja stranaka.

Neosnovano se revizijom tuženog-protivtužioca ukazuje da je pobijana presuda u delu kojom je odlučeno o raskidu ugovora i predaju u državinu nepokretnosti, doneta uz bitnu povredu postupka i pogrešnu primenu materijalnog prava. U postupku donošenja pobijane presude u ovom delu nema bitnih povreda iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, a revizijom se ne ukazuje na povrede postupka koje mogu biti revizijski razlog prema sadržini odredbe člana 407. stav 2. ZPP.

Suprotno navodima revizije, na utvrđeno činjenično stanje sudovi su pravilno primenili materijalno pravo, odnosno odredbe člana 124. Zakona o obligacionim odnosima, osnovano zaključujući da su predmetni ugovori o kupoprodaji stanova raskinuti jednostranom izjavom volje tužioca, u skladu sa ugovornim odredbama u pogledu dinamike isplate kupoprodajne cene i posledice neplaćanja rata u roku, što jeste bitan sastojak ugovora. Saglasno navedenom i portivtužbeni zahtevi tuženog, postavljeni sa ciljem održavanja ugovora na snazi ili utvrđenja prava svojine sa određenim udelom srazmerno isplaćenoj kupoprodajnoj ceni, nisu osnovani, kako su to pravilno zaključili sudovi u dosadašnjem postupku iz razloga koji su dati u pobijanoj presudi, a koje u svemu prihvata i ovaj sud.

Odlučujući o reviziji tužioca, Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da se njom osnovano ukazuje da se zaključak drugostepenog suda u pogledu visine međusobnih potraživanja stranaka nastalih raskidom ugovora, za sada ne može prihvatiti kao pravilan.

Naime, s obzirom na sadržinu člana 39. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa, visina naknade za nekorišćenje nepokretnosti koje su u vlasništvu tužioca, zavisi od savesnosti, odnosno nesavesnosti tuženog kao držaoca stanova koji su mu predati u državinu odmah po zaključenju ugovora o prometu tih stanova. S obzirom da je u stavu 7. člana 39. navedenog zakona propisano da savestan držalac postaje nesavestan od trenutka kada mu je tužba dostavljena, ali da vlasnik može dokazivati da je savestan držalac postao nesavestan i pre dostavljanja tužbe, pored činjenice koje je drugostepeni sud imao u vidu vezano za obaveštenje tužioca upućeno tuženom da se ugovori raskidaju zbog neispunjenja i da se iz stanova ima iseliti odmah, odnosno najkasnije u roku od 30 dana, prilikom ocene savesnosti tuženog u smislu navedene zakonske odredbe, moraju se uzeti u obzir i odredbe ugovora koje su stranke zaključile i to one koje se odnose na dinamiku isplate kupoprodajne cene, kojima je između ostalog ugovoreno da su ti rokovi bitan sastojak ugovora, te da je kupac dužan da se odmah iseli iz stana ako ne plati dve uzastopne rate premije osiguranja ili tri rate sa prekidima u skladu sa rokovima iz ugovora o osiguranju, kao i odredbe člana 11. ugovora kojima je između ostalog propisano da u slučaju raskida ugovora zbog neispunjenja preuzetih obaveza kupca, prodavac ima pravo i na pravičnu naknadu za period korišćenja predmetne nepokretnosti u visini objektivne mesečne zakupnine za sve vreme korišćenja stana.

Prilikom utvrđivanja visine potraživanja tuženog po osnovu povraćaja datog na ime kupoprodajne cene u smislu člana 132. ZOO, suprotno stavu prvostepenog suda, drugostepeni sud je ocenio da je tuženi kupoprodajnu cenu stana uplaćivao na način koji je određen voljom ugovarača, te se zato svaki iznos koji je uplaćen na način kako je to ugovoren, ima smatrati isplatom dela kupoprodajne cene, nezavisno od toga da li je tužilac te iznose naplatio od osiguravajućeg društva, odnosno da li je te iznose i primio kao isplatu dela kupoprodajne cene.

Osnovano se revizijom tužioca osporava ovakav zaključak drugostepenog suda, s obzirom da obaveza vraćanja datog, kao posledica raskida ugovora propisana članom 132. stav 3. ZOO, podrazumeva i odnosi se na ono što je svaka ugovorna strana primila po osnovu ugovora koji je raskinut. Tačno je da je tuženi uplatu kupoprodajne cene vršio na način kako je to predviđeno ugovorom, isplatom premije osiguravajućem društvu, ali takođe stoji i činjenica da je tužilac po osnovu ugovora koji je raskinut, na ime, kupoprodajne cene primio iznos od 14.415,33 evra ili 1.767.611,16 dinara prema kursu evra na dan 01.05.2016. godine, na koji dan su utvrđivana sva potraživanja stranaka iz pomenutih ugovora, a na iznos koji je utvrdio drugostepeni sud.

Što se tiče zakonske zatezne kamate na utvrđene iznose mesečne zakupnine, na koju tužilac ima pravo saglasno članu 39. ZOSPO, drugostepeni sud je pogrešno primenjujući pravilo o teretu dokazivanja, u sednici veća, preinačio prvostepenu presudu i odbio u celosti tužbeni zahtev tužioca u ovom delu, ocenjujući da tužilac to svoje potraživanje nije dokazao. Odlučujući na takav način, drugostepeni sud je učinio bitnu povredu postupka iz člana 374. stav 1. u vezi člana 383. st. 3. i 4. ZPP, na koju se osnovano ukazuje u reviziji i koja je prema stavu ovog suda bitno uticala na zakonitost te odluke u ovom delu.

Naime, u postuku pred prvostepenim sudom je izveden dokaz veštačenjem radi utvrđivanja visine potraživanja na ime glavnice i zakonske zatezne kamate i to za celokupan utuženi period od dana stupanja u posed tuženog pa do dana kada je obavljeno veštačenje. Na osnovu tog nalaza i mišljenja, prvostepeni sud je utvrđivao visinu potraživanja tužioca, pa i u pogledu zakonske zatezne kamate za period za koji je on smatrao da tužilac ima pravo na naknadu za korišćenje njegovih nepokretnosti. Ukoliko je drugostepeni sud zauzeo drugačiji stav u pogledu perioda u kome tužilac ima pravo na isplatu ove naknade, pa i kamate, kao što je to i izrazio u pobijanoj presudi, bio je dužan da tu činjenicu utvrdi na raspravi, na osnovu dokaza koje je izveo prvostepeni sud u okviru svojih ovlašćenja propisanim članom 313. ZPP, imajući pri tom u vidu da je period za koji drugostepeni sud nalazi da tužilac ima pravo na naknadu za nekorišćenje svoje nepokretnosti, obuhvaćen periodom koji je uzet u obzir prilikom veštačenja i to prema nalogu suda.

Iz napred iznetih razloga, a primenom čl. 414, 415. i 416. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci, a drugostepeni sud će u ponovljenom postupku, odlučujući o zahtevima u odnosu na koje je presuda ukinuta, otkloniti navedenu povredu postupka, utvrditi činjenice na koje je ukazano i na taj način upotpuniti činjenično stanje, od koga zavisi i pravilna primena materijalnog prava.

Revizija tuženog-protivtužioca u delu kojim se pobija pravnosnažno rešenje o ispravci presude je primenom člana 410. stav 5. u vezi člana 420. stav 1. ZPP, odbačena kao nedozvoljena.

Predsednik veća – sudija

Jasminka Stanojević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić