U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud u veću sastavljenom od sudija: dr Dragiše B. Slijepčevića, predsednika veća, Jasmine Stamenković i dr Ilije Zindovića, članova veća, u pravnoj stvari tužilaca AA i BB, oboje iz ..., koje zastupa Kristijan Venca, advokat iz ..., protiv tuženih VV iz ..., DOO „Art dekor“ sa sedištem u Novom Sadu, koje zastupa Dragoslav Petrović, advokat iz ... i „Interprogres inženjering“ DOO Novi Sad, koga zastupa zakonski zastupnik GG, radi utvrđenja ništavosti i prava svojine, odlučujući o reviziji tužilaca izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1123/21 od 27.05.2021. godine, u sednici održanoj 07.04.2022. godine, doneo je

P R E S U D U

Delimično se USVAJA revizija tužilaca.

PREINAČUJE SE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1123/21 od 27.05.2021. godine u delu stavu 1. izreke kojim se odbija zahtev tužioca za utvrđenje delimične ništavosti člana 1. i člana 6. ugovora, tako što se ODBIJA žalba tuženih i potvrđuje presuda Osnovnog suda u Novom Sadu P 6021/2018 od 03.02.2021. godine u stavu prvom izreke.

U preostalom delu revizija tužilaca se ODBIJA kao neosnovana.

Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Novom Sadu P 6021/2018 od 03.02.2021. godine, stavom prvim izreke, utvrđeno je da je ugovor o zameni nepokretnosti sklopljen između tužene VV iz ... i tuženog DOO „Art dekor“ i soleminizovan kod javnog beležnika Siniše Soro iz ... pod brojem Opu-1486-2017 od 03.08.2017. godine delimično ništav i to deo člana 1. ugovora kojim se konstatuje da je tužena VV vlasnik objekta br. 3 porodična stambena zgrada, objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju u ukupnoj površini od 8m² sa zajedničkim udelom, objekta br. 4, stambeno-poslovna zgrada, objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju, u ukupnoj površini 30m², sa zajedničkim udelom i objekta br. 6, pomoćna zgrada – objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju, u ukupnoj površini od 22m², sa zajedničkim udelom, sve upisano u ln. ... KO ... i sagrađeno na parceli br. ... u ... ul. ... ... i deo člana 6. ovog ugovora kojim se daje klauzula intabulandi za upis prava svojine na objektima broj 3, 4. i 6, te da odredbe ovih članova u tom delu ne proizvode pravno dejstvo. Stavom drugim izreke, utvrđeno je da su tužioci isključivi vlasnici i držaoci nepokretnosti upisanoj u ln. ... KO ... i to porodična stambena zgrada br. 3, zemljište pod zgradom – objektom površine 8m², stambeno-poslovna zgrada br. 4, spratnosti P+1, zemljište pod zgradom – objektom površine 30m² i pomoćna zgrada broj 6, zemljište pod zgradom – objektom površine 22m², sve sagrađeno na parceli broj ... u ... u ulici ... broj ..., a po pravnom osnovu gradnje pa su tuženi dužni trpeti da se po osnovu ove presude u katastarskim operatima tužioci upišu kao isključivi držaoci ovih objekata, a po završenom postupku ozakonjenja i upisa ovih objekata u katastarske operate, kao vlasnici istih, u roku od 15 dana pod pretnjom izvršenja. Stavom trećim izreke, obavezani su tuženi da tužiocima solidarno isplate troškove parničnog postupka u iznosu od 163.350,00 dinara u roku od 15 dana od dana prijema presude.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1123/21 od 27.05.2021. godine, stavom prvim izreke, preinačena je presuda Osnovnog suda u Novom Sadu P 6021/2018 od 03.02.2021. godine, tako što je tužbeni zahtev tužilaca odbijen u celosti kao neosnovan. Stavom drugim izreke, obavezani su tužioci da tuženima VV i DOO „Art dekor“ nadoknade troškove drugostepenog postupka u iznosu od 66.600,00 dinara u roku od 15 dana.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tužioci su blagovremeno izjavili reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u granicama razloga propisanih odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11... 18/20) pa je utvrdio da je revizija tužilaca delimično osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac AA i tuženi DOO „Art dekor“ i „Interprogres inženjering“ DOO Novi Sad upisani su kao vlasnici u zajedničkim delovima na parceli broj ... – ln. br. ... KO ..., koja se nalazi u ulici ... ... u ... . Na toj parceli je sagrađeno šest objekata i parcelu čini zemljište pod zgradom i to objekta broj 1, površine 01ar 17m², zemljište pod zgradom – objektom broj 2, površine 67m², zemljište pod zgradom – objektom broj 3, površine 8m², zemljište pod zgradom – objektom broj 4, površine 30m², zemljište pod zgradom – objektom broj 5, površine 01ar 08m², zemljište pod zgradom – objektom broj 6, površine 22m² i zemljište uz zgradu – objekat površine 02 ara 82m². Prema stanju u katastru postoji zajednička svojina tužilaca i tuženog DOO „Art dekor“ i „Interprogres inženjering“ DOO Novi Sad na objektima broj 3 (porodično-stambena zgrada) objektu 4 (stambeno-poslovna zgrada) i objektu 6 (pomoćna zgrada – garaža), koji objekti su izgrađeni bez odobrenja za gradnju. Tužioci i tuženi DOO „Art dekor“ su suvlasnici porodične zgrade broj 1 i to tužioci sa suvlasničkim udelom od po ¼ dela, a tuženi sa suvlasničkim udelom od ½ dela, dok je tuženi DOO „Art dekor“ vlasnik porodične stambene zgrade broj 2 i poslovne zgrade broj 5. Objekat 3, 4 i 6 su svojim radom i sredstvima izgradili tužioci pri čemu nisu tražili saglasnost ostalih zajedničara na parceli. Oni su u isključivoj državini tih objekata od kako su sagrađeni. Objekti broj 3 i 6 su sagrađeni 1998. godine, a objekat broj 4 sagrađen je 2001. godine. Tužena VV je ugovorom o poklonu koji je zaključila sa svojom majkom stekla ulični deo objekta broj 1, deo hodnika koji ide ka dnu parcele i deo parcele koji se nalazi sa leve strane gde se nalazila bašta sa ukrasnim drvećem. Tužilac AA je 17.01.1998. godine bez ičije saglasnosti zazidao je deo hodnika i na taj način izgradio objekat broj 3. Tužena VV je povodom tog događaja podnela krivičnu prijavu protiv tužioca i isti je osuđen pravnosnažnom presudom Opštinskog suda u Novom Sadu K 157/98 od 23.04.1998. godine zbog krivičnog dela samovlašća. Tužena nikada nije živela na predmetnoj adresi već je svoj deo objekta broj 1 od 1990. godine izdavala u zakup DD. Ona je na spornu parcelu dolazila dva puta mesečno. Tužilac AA je jednom prilikom pitao da povadi ukrasno drveće iz bašte i da tu zasadi cveće. Ona je na to pristala. Međutim, kada je sledeći put nakon dve nedelje došla na parcelu videla je da je tužilac izgradio garažu na mestu gde je bilo ukrasno drveće umesto da je zasadio cveće. Ta garaža predstavlja objekat broj 6 i isti je montažnog karaktera. AA je obećao da će skloniti objekat – garažu u roku od sedam dana ali ga nikada nije sklonio. Tužioci su 2001. godine bez saglasnosti drugih zajedničara izgradili objekat broj 4 i to na mestu gde se tada nalazio magacin tuženog „Interprogres inženjering“ DOO Novi Sad koji je porušen dok je direktor tuženog bio na bolničkom lečenju. Tuženi „Interprogres inženjering“ DOO Novi Sad je 1991. godine kupio objekat broj 2 koji se nalazi na toj parceli od ĐĐ a naknadno su sve svoje nepokretnosti sa sporne parcele prodali preduzeću „NS inžinjering“ koji ih je otuđio tuženom DOO „Art dekor“. Tužena VV je sa tuženim DOO „Art dekor“ zaključila ugovor o zameni nepokretnosti dana 03.08.2017. godine i ugovor je overen kod javnog beležnika Siniše Sora pod brojem Opu 1486-2017. U članu 1. ugovora je konstatovano da je VV vlasnik 2/4 udela na nepokretnosti objektu broj 1, prizemna porodična stambena zgrada a zajedničar na objektu broj 3, porodična stambena zgrada, objektu broj 4, stambeno-poslovna zgrada i objektu broj 6, pomoćna zgrada, sve izgrađeno na kat. parc. ... KO ... sa zajedničkim udelom. Tužena je raspolagala svojim pravima na navedenim nekretninama ugovorom u korist DOO „Art dekor“ u zamenu za objekte bliže opisane u članu 2. naznačenog ugovora. Odredbom člana 6. ugovora dala je bezuslovnu saglasnost da se tuženi DOO „Art dekor“ uknjiži kao vlasnik navedene nepokretnosti (klauzula intabulandi). Tuženi DOO „Art dekor“ se po osnovu navedenog ugovora uknjižio u katastar nepokretnosti, ali nikada nije stekao sudržavinu na objektima 3, 4 i 6 s obzirom da su isti u državini tužilaca. Predstavnik tuženog DOO „Art dekor“ je vodio pregovore sa tužiocima radi kupovine njihovih prava na spornim nepokretnostima, ali nisu uspeli da postignu dogovor. Tužioci su podneli zahtev organu uprave radi legalizacije naznačenih spornih objekata.

Pri ovako utvrđenom činjeničnom stanju, prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev tužilaca kojim su tražili utvrđivanje ništavosti odredbe ugovora o zameni kojima je tužena VV raspolagala svojim pravima na objektima broj 3, 4 i 6 i utvrdio da su tužioci isključivi vlasnici i držaoci navedenih objekata. Pri tome, prvostepeni sud nalazi da bez obzira što je prema tužiocu AA vođen krivični postupak i što je isti osuđen pravnosnažnom presudom zbog krivičnog dela samovlašća, zahtev tužilaca je osnovan jer ta okolnost nije od značaja odlučivanje o tužbenom zahtevu. Ovo zbog razloga, što iako su tužioci bez saglasnosti ostalih zajedničara pregradili hodnik i podigli objekat broj 3, srušili magacin tuženog „Interprogres inženjering“ DOO Novi Sad i na njegovom mestu izgradili objekat broj 4, kao i što su bez dozvole i znanja tužene VV na delu dvorišta gde se nalazilo ukrasno drveće sagradili garažu. Tuženi nisu tražili rušenje objekata 3, 4 i 6, nisu podnosili sudu zahtev da se tužiocima zabrani gradnja, zato se može prihvatiti da su vlasnici na naznačenim objektima po osnovu prava gradnje u smislu odredbi člana 25. ZOSPO.

Apelacioni sud u Novom Sadu smatra da je takva pravna argumentacija prvostepenog suda neprihvatljiva. Preinačio je prvostepenu odluku u celosti, odbio tužbeni zahtev tužilaca i obavezao ih na plaćanje troškova postupka. Drugostepeni sud smatra, da je tužena VV svoje protivljenje izvođenju radova od strane tužilaca pokazala podnošenjem privatne krivične prijave protiv tužioca zbog doziđivanja objekta broj 3 bez njene saglasnosti. Tuženi nisu bili dužni da u sudskom postupku osporavaju radnje tužilaca. Osim toga, prema opštem pravnom načelu supertitio solo cedit sve što je trajno spojeno sa zemljištem sledi pravnu sudbinu zemljišta pa samim tim i objekti koji su tužioci izgradili na zemljištu u zajedničkoj svojini postaju zajednička svojina tužilaca i tuženih kako to i proizilazi iz stanja u katastru i utvrđenog činjeničnog stanja. Shodno tome, tužioci ne mogu imati isključivo pravo svojine na dozidanim objektima broj 3, 4 i 6, bez ozbira na činjenicu što su objekte izgradili svojim radom i iz svojih sredstava. Tužioci su bili nesavesni i znali da grade na zemljištu u zajedničkoj svojini, bez saglasnosti ostalih zajedničara. Na osnovu takvog ulaganja tužioci mogu da istaknu obligaciono pravni zahtev. Shodno tome, tužena VV nije spornim ugovorom prenela tuženom DOO „Art dekor“ više prava na navedenim objektima nego što ga je sama imala. Pobijani članovi ugovora nisu protivni prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, ovakvo pravno stanovište drugostepenog suda u pogledu zamene nepokretnosti i delimične ništavosti člana 1. spornog ugovora kojim se konstatuje da je tužena VV vlasnik objekta 3, 4 i 6 i člana 6. ugovora kojim se daje klauzula intabulandi na upis prava svojine na tim objektima, je neprihvatljivo. U Službi za katastar nepokretnosti sporni objekti su bili upisani kao zajednička svojina svih vlasnika parcele. Zajednička svojina potpada pod poseban pravni režim. Prema članu 18. stav 2. ZOSPO propisano je da zajednička svojina je svojina više lica na nepodeljenoj stvari kada su njihovi udeli odredivi, ali nisu određeni. U zajedničkoj svojini kvote vlasnika nisu opredeljene. Shodno tome, otuđenje kvote bilo kog zajedničara nije moguće bez saglasnosti ostalih zajedničara. Oni imaju prvenstvo u sticanju kvote drugog zajedničara pre prava trećih lica. Stoga tužena VV, naznačenim ugovorom, nije mogla izvršiti zamenu nepokretnosti (objekata 3, 4 i 6) jer nije isključivi vlasnik tih objekata. Drugi zajedničari imaju preče pravo sticanja svojine na tim objektima u odnosu na treća lica i zamena nije mogla biti izvršena bez saglasnosti svih upisanih zajedničara jer se i zamenom vrši otuđenje stvari. Stoga je odredba člana 1. spornog ugovora ništava. Dalje iz toga proizlazi da je i odredba člana 6. ugovora (klauzula intabulandi) ništava i ne proizvodi pravno dejstvo. Iz tih razloga je tužbeni zahtev tužilaca u tom delu osnovan.

Na osnovu člana 416. stav 1. ZPP odlučeno je kao u stavu prvom izreke.

U odnosu na stav drugi izreke, Vrhovni kasacioni sud nalazi da je revizija neosnovana. Pravilno je zaključio drugostepeni sud da se tužioci ne mogu smatrati isključivim vlasnicima spornih objekata po osnovu prava gradnje na zajedničkom zemljištu jer su isti nesavesni. Znali su da nisu bili isključivi vlasnici zemljišta – parcele, upozoravani su na tu činjenicu (tužilac AA je pravnosnažnom presudom Opštinskog suda u Novom Sadu K 157/98 od 23.04.1998. godine osuđen zbog krivičnog dela samovlašća) pa se zbog toga tužioci kao nesavesni ne mogu pozivati na odredbe člana 25. ZOSPO.

Činjenica da su tužioci držaoci spornih nepokretnosti nije od uticaja i ne može se utvrđivati presudom jer se radi o faktičkom stanju pa tužba sa takvim tužbenim zahtevom u smilu člana 194. ZPP, nije mogla biti ni podneta.

Stoga je na osnovu člana 414. stava 1. ZPP, odlučeno kao u stavu drugom izreke.

Odluku o troškovima postupka sud je doneo na osnovu čl. 154, 155. i 165. ZPP. Tužioci su delimično uspeli u sporu. U delu u kome nisu uspeli u sporu, uzrokovao je i duže vođenje postupka, pa je shodno citiranom članu odlučeno da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

Predsednik veća - sudija

dr Dragiša B. Slijepčević,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić